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发表于 2025-4-29 10:07
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来自： 四川省乐山市 电信
作者：千千来
前两天开了一个重要的会议，会上讲了很多，我挑几个我自认为值得讲的聊一聊。
1
第一，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给。
这条政策很好理解，还是刺激楼市回暖的。
所谓房地产新模式的意思，就是老路走不通，换个赛道继续冲。
房地产不能丢，还要接着往下搞。
也算是市场倒逼的一种结果，高品质住房的供给增加，并非是市场自发的一种优化，而是被债务“逼宫”的结果。
过去的房地产主打的是量大管饱，完全是走量，什么公摊设计得房率统统不管，就是一个供应量充足。
那为什么大家对这种“性价比”堪忧的房子并没有太多抱怨？
因为有预期。
什么公摊太大，户型不好，这些问题在楼市上行期间，也就是资产泡沫膨胀的时期都无所谓。
反正在城镇化加速，居民部门杠杆率充足的过去，肯定能有人能以增长数倍的价格接盘，这个时候房子不再单纯的是房子，而更多的像是一种可以在短短数年就可能获利翻倍的金融投资品。
大家玩的就是击鼓传花的刺激，没人在乎手中的那朵花到底好看不好看。
有人会问，那买来自住的刚需难道也不挑吗？
刚需想挑，但是没得挑。
整个市场绝大多数都是这个品质的房子，作为刚需要么你现在买，要么你再等几个月房价涨了买也行。
刚需人群被击鼓传花的游戏裹挟着，只能被动接受这种“价不配质”的商品房。
那为什么现在又要推出所谓的好房子高品质房子？
因为楼市下行期间，对购买力的争夺已经到了存量残杀的阶段。
或者更准确的说，高品质的房子要冲击的就是“过去”的老式二手房，把当下弥足珍贵的购买力，从二手房市场抢过来。
二手房的压力还在后面。
如果不出意外，未来高品质住房的供应一定会对之前“量大管饱”的老式商品房给予相当大的冲击，
不少人当初高杠杆进场后坐等资产升值的财富梦可能要跟着小小的破灭一下。
财富梦醒了其实也无所谓，关键是接着就要为杠杆支付“租金”了。
什么是高杠杆的租金？就是当初用低首付撬动的资产后，随之而来的数额巨大的房贷和与之如影随形的利息。
高杠杆不是让你白用的。
当楼市处于上行期间，居民端的可负债空间还有充分盈余时，高杠杆的“租金”是不用怕的，反正套现离场的时候一起全部加给了后来人就行了。
120万的房子攥在手里5年，然后230万卖给“后来人”，连本带利外加“杠杆租金”也就是这么多年产生的利息，一股脑的都是后来人承担。
可关键是万一没人接盘，或者想接但接不动的时候，高杠杆的成本就只能自己承担，
最新的自然资源部的数据，2025年第一季度存量房的交易量同比上涨的34%，继续保持了去年一直以来的二手房交易热。
问题是二手房的交易量凭什么大增？根据统计局和部分第三方的公开数据看，价格还是其主要的优势。
说好听点，就是二手房市场的业主比房企更务实，愿意让利卖房。
说难听点，就是之前那些高位进场的朋友，在房产增值停止甚至贬值的情况下，被高杠杆的“租金”压的有点喘不过气。
所以二手房市场卖房子是假甩杠杆是真，这“毒”资产的利息谁爱承担谁去承担。
可问题是，放任二手房市场这么下去，新房市场怎么办？新房市场背后的土拍市场怎么办？还没摆脱土地财政回血的地方上又怎么办？
还是茶壶和壶盖的问题。
一个茶壶配对一个壶盖，现在茶壶太多壶盖太少，关键是旧茶壶还通过自贬身价的方式争抢为数不多的壶盖。
这么下去，新茶壶怎么办？
推高品质的新茶壶吧。
更高的得房率，更好的户型设计，高品质房子必须用自身的质量（主要还是得房率）优势压制住二手房“自甘堕落”式的降价行为，重新把居民端的钱包和未来现金流用房贷的形式夺回来，从而让更多的增量资金缓解房企以及背后地方土地财政的债务压力。
其实早在3月份住房城乡建设部就放出过消息，国家标准《住宅项目规范》将于5月起正式施行。
未来所谓的新住宅，优化了包括但不限于，4层楼装电梯，更好更强的隔音标准，更高的得房率，更高的层高设计等等等等。
假设能完全落实下去，竞争力目测应该还是不错的，代入到购房人群的角度来看，在接近同等价位甚至稍贵那么一些的情况下，你选哪种房子？
如果把未来高品质的新房子叫做“新楼市时代”的话，那么过去来自“旧楼市时代”的二手房的日子，大概率是会越来越难。
一些二手房的金融属性会被未来的“高品质”房子逐渐挤压，直到失去“部分”和新房市场的竞争力为止。
这大概就是一些二手房最终的归宿。
2
第二，适时降准降息，保持流动性充裕，加力支持实体经济。
这个最好解读，还是和之前一样，用更宽松的货币政策保持市场内“钱”的充裕性。
但现在有个问题，市场并不怎么缺钱，而是缺流动中的钱。
大量的货币在金融系统内沉淀借不出去才是当前的现状，而这也是为什么从去年到现在几次会议都在强调要流动性充裕的原因。
可问题是这个东西吧，很难强求，你不能要求企业端和居民端主动去贷款，只能降低身段来尽量引导。
怎么降低？降息降准吧。
更低的利息的确可以刺激货币的流动性，可如果企业端和居民端对这点利息都觉得是负担呢？
问题的根源还是在收入上。
居民端保持了稳定增长且涨势不错的收入增速时，消费能力就会逐渐增长，而旺盛的消费能力也会给企业端看到了扩张投资的希望。
这时企业端才可能会产生“借钱”投资的打算，也只有企业有了扩张投资的念头，货币政策的刺激才会有真正落地空间。
怎么说呢，如果把信贷比作经济这辆大货车的燃油，那么市场中现在主要存在的疑虑是：“我现在花钱把油箱加满，可这趟的运费能不能让我把油钱赚回来呢”？
问题的关键更多不是在利息的高低，而是在“借钱”的投资是否能有回报，如果大家认为获取回报较难，那降息怕是都很难起到相应的作用。
利息不是问题，借钱投资和扩张后，这笔钱会不会因为缺乏回报而成为沉甸甸的债务才是问题的关键。
显然政策制定层面已经考虑到了这一点，没有收入增速做配合的货币政策，大概率只会是一场形单影只的独角戏。
所以这次会议上再次提到了“要提高中低收入群体收入”。
占据基本盘的中低收入群体，他们的收入增速拉上去，未来的信贷政策才能更加有效的落地和刺激市场。
但拉收入增速又是个慢工出细活的操作，所以怎么说呢，满怀信心耐心等待吧。
3
第三，继续实施地方政府一揽子化债政策，加快解决地方政府拖欠企业账款问题。
这个政策用一个词来形容，就是“清理管道”，而被把这个管道堵住的，就是地方上不断膨胀的债务。
还是要从货币政策和财政政策说起
我们都知道积极的财政政策是为宽松的货币政策“打辅助”的，就像之前我文章里说过的，当社融疲软居民不借钱企业不借钱时，宽松的货币政策就很起到期望中的效果。
你再低的利率也得要有人去借对吧，不然总不能挨家挨户上门送贷款吧？
大家都不借，那就只能让政府来借。
事实证明也的确是这样，3月社融数据同比多增1.06万亿，政府债券延续去年大幅增长的趋势同比多增了近1万亿。
这说明什么？
说明举债的确实是政府占据了大头。
我们常见的所谓宽松的货币政策配合积极的财政政策，其引导的货币的流向基本遵从，从央行-商业银行（等金融机构）-地方（财政）-企业-居民。
其实还是以工代赈的老传统，本质上依旧走的是那套“渗透效应”，货币以政府向市场购买商品和服务的形式（基建等）注入经济循环，然后逐渐的从上往下一层层的渗透。
那么地方上借钱了以后搞什么？起工程，搞产业，修基建，总之要把活都派下去，下面的企业把活干了自然就有钱拿，企业有了钱个体自然有了就业岗位和收入。
政府借钱然后加大开支，这就是积极的财政政策的一种最直观的体现（之一）。
虽然说中间过程的“弯道”过多，而且每个“弯道”都会截流部分，但最终还是能流向居民端一些。
但现在问题来了，那就是企业把活干了，钱却拿不到手里，货币的渗透在企业这个环节停止了。
不是截流一点，而是彻底停止了。
这就是政策提到的，地方上对企业欠款的问题。
所以为什么我把这个政策形容为“清理管道”原因就在这，工程下面干了，活下面也做了，但就是没钱结账。
这不是就把积极的财政政策这条面向市场输送“货币”的管道堵塞了么？
有人可能想的比较多会问一句钱哪去了？怎么就没钱给下面的企业结账？
两个字，为之前的债务买单。
举一个例子，内卷式招商。
《半月谈》在2023年发文称，内卷式招商要不得，文章中有这么一段话。
“个别地方政府恶性比拼招引政策，祭出“超常规优惠”，加剧了财政负担。“自从上马了大项目，财政几乎被掏空”。
地方的债这不就来了么？
虽说地方债是债，企业做工程欠下的钱也债，但债务同样有个轻重缓急，现在看很明显，企业的债排名稍微靠后了一点点。
这还仅仅只是债务的一种，之间地方上用各种债券拉起来的诸如大量不良资产和已经无法产生外部效益的无效过剩基建全部都是等待偿还的债务。
23年的时候对于地方债问题财政部的态度“谁的孩子谁抱”，意思是让地方自己解决自己的债务问题，不要总想着有人为其兜底。
结果24年11月的“有关会议”上就通过了近年来的最大化债方案。
按照政策细则，增量的6万亿债务限额，会以每年2万亿发放的速度，从2024到2026年连续发放3年。
再加上之前存量的4万亿，以每年8000亿发放的速度，从2024到2028年连续发放5年。
未来5年会有10万亿的化债额度补充给地方。
可即使去年如此大力度的化债方案出炉，地方债的问题依然棘手。
这也是为什么对企业的欠款问题会出现了这样高级别会议上的原因。
地方财政这条货币政策的“输送管道”不能再堵住了。
因为一旦管道继续堵塞，那就意味着积极的财政政策，将很难再为市场中的劳动力带来更多的岗位。
而更多的岗位意味着更多的个体具有更多的稳定收入，这些恰恰又是未来重中之重的内需市场所急需的。
想让个体“勇敢”花钱，再抛开福利兜底和居民端化债等方面后，最起码的得让个体有更多的收入来源的机会吧？
所以清理管道的方法，无非就是中央财政会继续协助为地方上置换更多的隐性和高息的债务，从而让地方的化债压力不存会成为阻碍“货币”传导管道的堵塞物。
用会议原文讲就是，加快地方政府专项债券，超长期特别国债的发行使用。
说穿了，还是接着帮地方化债，从而让地方上做好货币传导的最后一班岗，不要再把该给企业结算的钱着急拿去还债了。
下面的居民端，还着急的等着“沾”积极财政政策的光呢。
4
总的来说这次会议释放的信号是积极的，布局也是全面的。
里面有一些东西可能会在今年就落地实施，比如更多的为地方化债的特殊国债。
也有一些东西，是需要“稍微”耐心的一下等待，比如拉高居民端的收入。
其实想讲的还有一些，但鉴于上次更新的文章修改了整整4次才让发出去，这次的话更深入的解读和总结就不说了。
最后还是想说一句，在接下来的时间里，认真工作，保守理财，理性投资，谨慎创业。
剩下的就交给时间了。
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