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发表于 2025-2-19 18:30
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来自： 四川省成都市 (新都区/成华区)
下午又遇到两位吃喝同学问公寓。
给大家说一下，不管银行存款利率再低，公寓回报率5.5是底线。因为现在时代不同了，公寓基本丧失了房产增值上的收益，租金回报就成了唯一收益，这个租金收益还要考察整个项目所在的板块和圈子配套，看能不能保证租金的稳定。就算房市回暖，跟公寓关系也不大。资金有限，不要硬凑，遇到非常优质的再下手，这两年公寓的房产价值和租金都降的有点凶，公寓不比住宅，好些降下去想翻梢的难度高，只要住宅不再出台限购，公寓的变现能力会继续减弱，对余额有限的人并不适合。
想买二手公寓，关于值不值得买其实很简单，贝壳上一搜，好几页在卖的就算了嘛，二三十万，三五十万的东西，真的回报率稳定在6左右的话，也没得几个人舍得卖，我们吃喝同学目前大部分应该能从正规银行拿到3点几的钱来应急。
至于税费，说起来比较复杂，其实也不难。如果买卖双方都是个人的话实际也就两种形式：1，如果房管局税务评估未增值，找卖方拿上原始发票基本就是按成交价少一点算3%。2，如果出现了10万以上的增值，就不要提供发票了，就按总额的17.3的样子来交，比提供发票再单算增值+个税契税等等还要低一些。当然具体到哪个项目可以找我，我给你解释和预估一下。另外如果买卖双方有一方是公司，建议先到税务核个大概的税再交易，看是否在大家能接受的范围内，税算出来可能会惊掉大牙。
不想打消大家投资的积极性，也不唱衰商业地产市场，公寓如美女明星，大部分项目一个价格周期就那五年八年的黄金时代，可能还有一部分一辈子都红不起来。谨慎。手打非AI生成
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