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距离上次二妹酒后胡言乱语对成都楼市指点江山已经马上4年了，也就是说，如果当时播种，现在娃儿都可以打酱油了。说这个是想表达一个周期问题，距离上次上涨已经4年了。（其实从启动算起已经5年） 1、2020年上海已经涨幅不小，这一直被认为是风向标。 2、疫情原因，全世界都要超发货币，即使是负责任的大国，也极难独善其身。 3、 2020年，成都高新区，天府新区（不是具体楼盘，是普遍）涨幅超过10%，政府多次被上峰约谈。 ******关于房子类型的纯个人瞎说： 1、随着2017年这波行情，成都主城区的优质房产跟老旧房产的差异在进一步拉大（绝对值，增值幅度）。 老房子，可能从6000上涨到10000，绝对值4000，幅度66%， 新地段热门区域，可能从1.5万上涨到3万，绝对值1.5万，幅度100%。 2、 具体表现就是：金融城附近的房价，可以达到市区不太老的老房子价格的4倍。
******原因： 政府不希望老房子涨价，但允许新区域改善型房子涨价增值（why？） 成都没有珠三角的城中村，无法提供更低廉的居住成本以满足城市化需要。 但成都有大量有产权的老旧房子，可以用技术手段将这部分房子‘类城中村’化，比如五大花园。 不论咋个说，现阶段城市的活力，低成本劳动力依然是必须必备的。 注意成都政府规划：成都2035年规划人口是2300万，上述做法可以支持人口扩张。 政府具体措施： 新区营造各种配套，如迁入优质企事业，优质医疗，优质教育，优质商场，优质公园环境等。 老区，逐渐停止拆迁，迁出优质企事业单位，优质教育不再扩张（具体表现就是个别优质学区打死不扩招） 对了，上述措施感觉搞了好几年了， 成都有产权住宅体量很大，手握三四套住房的人不在少数。 理论上讲，政府不希望人们通过收租生活或养老。 那么，举个例子： 张三手握4套普通住宅价值100x4=400万，除了自己住，每月可以收租6k，但房产增值慢， 如果进行置换 张三可以置换一套价值400w的改善型优质住宅，每月没有租金收益，但5年后房产价值可能达到600万。 政府担心张三的房子增值么？no 政府担心的是有4套房子在张三资产变成600万，这不仅会提高租金，某一天不爽之后还可以变卖消费，这种情况多了的话，问题就不妙了。但你如果只是一套房子，你就算是涨到1000万，政府总体来说也不担心。 所以，成都现在限购政策，必然会让手握几套非优质资产的人卖出较差房子，否则就享受不到置换优质资产的增值。 核心问题是：都希望住好房子，并且几乎没有人住惯了好房子还愿意搬到差环境去居住。
****至于说，一个城市房价差距到四五倍正常不？ 当然正常 珠三角小产权房（因为太多太多所以已经不能忽略）跟商品房价格可以差距20倍以上。 即使是产权住宅，广州跟佛山距离10多公里，差距也可以达到5倍以上，很ok（广佛纯粹是行政的划分） 成都的部分老房子，从其城市功能定位上来说，必然会等价于珠三角的城中村，这样就容易理解了。 上面的几个前提条件： 成都不要类比北京上海，这两个城市就是北大清华的角色。 所以，我一直用珠三角的客观情况来论述成都的未来发展。 成都热门区域，综合能力追赶国内次顶级的可能性是有的，但绝不是多点开花，成都没那么大容量，城市房产总价值也是一个很重要的指标。。 因为这部分区域的产业，布局的是未来20~30年，而且已经成型成规模，其它城市想要重新跟随都不可能，因为你极难弄到那么多人来搞。除非抓住另外新产业新增长。
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发表于 2021-1-13 10:56
