一个富二代的贫民之路

ysunday · 发表于 2020-5-19 08:33

我的朋友赵嘨星曾经是成都最早的“富二代”，他爹上世纪80年代就在青年路摆摊打拼，挣了20多万。后来生意淡了解甲归田,打打麻将、钓钓鱼，巴适得很。
从90年代起，成都商品房市场兴起。1000块/平米，一套8万，如果用杠杆，星哥他老爹手上的钱能买一打。但他爹当年就有“房住不炒”的觉悟：“又不是没得房子住，辛辛苦苦挣的钱，不能烧在房子上！”
后来物价飞涨，一碗苍蝇馆子的牛肉面都从3块涨到15块，星哥老爸的20万第一桶金，已化成了一桶水。成都最早的万元富翁，变成了贫民。
2004年，星哥一家4口住在城东一个类似农屋的小院，几家人共用院子中间一间茅房。为了贴补家用，老爹还把其中一间小屋租给了一对双双留着长发的文艺青年情侣，每天坐在屋檐下扇着蒲扇晒太阳，听文艺装B份子朗诵那些不明觉厉的朦胧诗，做那些不可描述之事。
星哥说，这样的日子猥琐又颓唐。直到有一天，由于区域改造，他们家拿到了一笔“巨款”和两套房子，成功从贫民家庭逆袭回平民。
如今，年近30的星哥有了一份还算体面的工作和自己的家庭，但他同样面对和自己老汉当年同样的选择——要不要把钱拿出来买房？！
这个问题在家庭中引发了争论。
有人说：“房价这么高，买了要挨刀。”
有人说：“现在不上车，以后要做时代的炮灰!”
而他自己纠结得像一把麻花：往回看，恨自己没有早下手；往前看，又怕房价下跌被埋坑。
楼市是一根翔味冰淇淋
在中国，房地产是一个榴莲，或者一根翔味冰淇淋。
看见别人吃，你会掩鼻而走，然后自己去整一口，真香！
尽管这个行业在网络臭名昭著，说房价要跌的人都站在道德制高点上，说房价还要涨的人都是开发商的“走狗”！数据表明，这几十年来中国人最舍得花钱的商品，就是房子！
有道是：“屌丝论对错，精英分利害，上层看平衡。”
今天我们就暂时抛开道德正义，来探寻一下房子的本质。
土地，是城市的命根子
过去30年，是房地产发展的黄金岁月。与楼市繁荣共生的，是成百上千新城或新区的崛起。（在这里，我们需要了解一个逻辑——是新城的出现推动了房地产爆发，而不是楼市推动了新城。）
城市化让中国经济进入高歌猛进的时代，而房地产是城市化的“子弹头”。这个弹头中，装着的是全世界最猛的烈性炸药——“土地财政”。
在1984年，中国的城市化水平才追平了南宋时期的22%。当时，原来发展经济的资本累积模式“利用工农业之间的剪刀差累积工业化资本”已经面临无法突破的瓶颈。90年代，中国内地越来越多城市开始效仿香港模式，出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。这是土地财政的雏形，也是房地产行业兴起的导火线。90年代末，当住房改革制度、土地招拍挂制度相继登场，土地，成为了聚集资本，撬动经济高速发展的杠杆。
粗俗点说，土地成了城市经济的命根子。
卖土地和卖锅盔有本质区别
出售土地和出售其它商品的定价逻辑是完全不同的。譬如你去买一个军屯锅盔，锅盔的价格就是老板已耗费的成本加利润。而土地不同，有经济学认为：“中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70 年），为城市公共服务的一次性投资融资。中国城市政府出售土地的本质，就是直接销售未来的公共服务。”
看明白了吧，土地的价格包括了未来的增值。在中国，土地是国家的，开发商们买地，其实买的是未来70年内城市公共服务的价值。从这个角度看，我们不难理解，为什么很多看似荒芜的新区，能拍出不输主城区的天价土地了？
因为，那里未来有牛X的基础设施和城市公共配套，你买的未来70年增值预期。同时，城市政府的平台公司，还将这个公共服务的未来价值打包融资，继续进行资本累积。由于增值预期是由城市政府的信用背书的，很有信服力。
这种模式就相当于——
表面上，老板卖给你的是一个锅盔。其实，你得到是一个的厨师。同时，老板还把这个长期厨师服务合同拿去给路人甲看：“我这套服务有这么多人长期订购，收益稳定，先融点资把店面升个档次。”
房子，城市发行的股票
土地是面粉，房子是面包，既然面粉的价格包含了未来升值，面包的价格当然也是如此。
从这个角度上看，土地上生长出的房子，注定就不只是房子，而是在城市化浪潮下，由城市发行的“股票”。除了可以居住，还可以分红。
如果房价大跌，必然导致地价下跌，由于地价有城市信用加持，某种程度上可以理解为城市信用失效，原有的城市发展的引擎模式将受到挑战！这个代价，在中国经济打造好新的跑道之前，应该没有城市愿意看到。
站在“房子是加注了政府信用的城市股票”这角度上，我们就可以排除一切其它干扰，看清这30年来中国房价一直上涨的真相——
中国城镇家庭平均1.5套房，房子过剩了，房价为什么不跌？
这个道理和股市一样，我们买茅台股票是为了喝茅台吗？我们买牧原股份是为了拥有一头奶牛吗？我们只是想分享它股价上涨的红利而已。
所以，过去30年，买得越早的人，分得越多。没买的人，就分都不分！
赵嘨星的老汉就是后一种，幸好他还有一套拆迁房，才得以被时代按住强行打了一注鸡血。
两个迹象表明，成都房买得
过去几十年来，中国经济一直高速奔跑在城市化这条跑道上，而且仍在奔跑。土地则是各大城市修建这条跑道的最核心要素，房子是衍生在土地价值上的资本品。城市房价上涨的速度，和房子是否过剩、房价是否过高关系不大，反而与城市化速度和GDP增速更具相关性。
从买房的角度考虑，由于有限售期限存在，短期内房价涨跌我们无需做考虑。只考虑未来几年以后就好了！如果城市化的战略引擎作用不变，如果土地财政的模式不变，那么房价稳如狗！
而这段时间，种种迹象都表明，2020年在成都买房是件靠谱的事——
首先，中国各大城市正在卷起扩容浪潮。
深圳都市圈扩容到东莞、惠州、河源、汕尾四市；重庆都市区扩张到21个区，宁波合并舟山，武汉合并鄂州，西安合并咸阳……，我们所在的成都，继合并简阳之后，今年刚在东进战略上再出重手——东部新区横空出世。
这意味着：中国都市圈扩张浪潮正在来袭，全新版本的城市化已经加速铺开。作为第四大超级城市群中的核心城市，成都都市圈的未来还是非常稳的。
其次，如果留意土地市场的表现，更能发现房价的端倪。
今年尚在疫情严重时，上海、厦门等城市连爆史上最贵地王，被市场解读为提振楼市信心之举动。进入4月，全国范围受监测的300个大中城市，土地市场供应量环比增加近四成。
就成都来说，2020年1-4月，成都共推出各类用地83宗，供应面积406.7万平方米，远高于去年同期水平。其中不少土地都是触发熔断机制，高溢价成交，主流区域的实际地价门槛有明显抬升，更有沙河堡这样的新地王面世。
在新的都市圈扩容的大背景下，房子的城市资本品的隐藏属性也没有变化。在成都这样都市圈核心城市，我们担心的不应该是房价暴跌，而是暴涨！