第一章：免责申明
1.1数据来源
本报告宏观数据来源于国家统计局；房源数据主要来源于成都房管局；最新成交数据来源于相关项目开发商；其他数据主要来源于房发现网络科技大数据中心数据库。
1.2内容说明
报告数据的相关解释说明皆来自于大数据中心数据分析结果。我们以第三方大数据评估机构的角度，客观、公正的评价项目的相关情况，项目评估过程和结果完全不包含任何倾向性诱导数据，全方位展现项目真实情况。
1.3 用途说明
报告中涉及的所有数据，均是根据我公司自行采集的数据，大数据处理结果数据，客户反馈数据等综合分析得出，其目的在于为客户提出最全面、最客观、最具前瞻性的投资建议，并不为一般群众提供价格、数据等信息的参考；本研究报告仅客户付费使用，主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归成都房发现网络科技有限公司所有。
1.4使用说明
未经公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒等所引用之证明或依据，不得用于营利或未经允许的其它用途。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为“房发现”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本报告不得直接引用于公共媒体的发布。
第二章：商圈重要指标分析
2.1.人均消费能力
人均消费能力是指某个区域的人口的购买能力，据房发现大数据中心大数据显示，成都范围内，职工收入水平高的区域不一定消费高，消费高的区域不一定收入高。而消费能力是支撑消费的最直观最有力的数据。
分析：由上图表明，春熙路商圈的人均消费能力指数为76分。属于较高水平。春熙路地处成都一环市中心区域，商圈内不同档次商业集聚，周边有丰富的业态种类及层次化的业态布局，具有较高的活动消费人流，整体租售价格水平较高。故此处的业态投资标的种类居多，为广大投资者提供了较大范围的选择空间，在具有稳固投资收益预期的同时兼顾了投资者的爱好及主观意愿。
2.2.客流量
该数据是指某个定点周边一定范围内区域内流动的消费人口，而非固定人口。在充分考虑了距离对人流影响的基础之上，我们通过大数据调查和机器学习算法做出了人流量热力图，以及不同机构给定点带来的人流。用户可清楚的查看该定点人流量主要来源以及人流分布状况。
分析：如上图所示，春熙路商圈地处成都市人口密集地段，区域人流主要分布在该商圈区域核心位置西方以及东南方向。同成都市的其他商圈相比，春熙路的最大特色在于业态丰富，集购物、休闲娱乐及旅游、商贸等于一体。作为外地游客和本地白领偏爱的购物地点，流动人口充足，所以此处投资商铺具有较大的人口流量优势。
2.3.消费者年龄层次
不同的年龄阶段，人群的消费能力，消费频率不同，据房发现大数据中心对不同年龄层次的消费者消费能力和消费频率进行的大数据调查显示，在大成都范围内，年龄在23-40岁之间的中青年消费能力最强，且消费频率最高。因此，评价一个地区消费能力的重要标准，就是看该区域中青年消费人数占总体人数的比例的大小。
分析：由上图表明，在春熙路商圈的消费群体中，最大年龄占比的消费群体在23-40岁（47.68%）。春熙路作为成都最具影响力的传统商业街之一，汇聚各大实体商业项目，其中以服务业居多，丰富的业态种类为人们带来了便利，深受各大消费人群的喜爱。其消费者市场主要定位于23-40岁这个年龄段之间，由于该年龄群体的消费者本身具有消费频次高，消费渠道丰富的特点，故春熙路商圈更加迎合了年龄在23-40岁之间人群的消费习惯和需求。
2.4.医疗数量
医疗数据对于商业地产投资来说，医疗水平的高低不仅是一种社会基本保障，更重要的是大型的医疗机构会形成人流聚集，在带来人流量的同时也会带来消费，一个区域内医疗机构越多或者医疗机构越密集，其消费能力就会越强。
分析：由上图所示，春熙路商圈周边医疗定点较多，作为一种社会基本保障，本身所具有的人流聚集效应一定程度带动了春熙路商圈的消费。同时春熙路商圈充足的人口流量也为该机构网点的布局提供了充足先决条件。无论是出于城市区域规划还是个体投资微观价值体系衡量的层面评估，较为完备的基础设施保障都将在多方面产生着积极的影响。
2.5.店铺消费水平
店铺消费水平是指一个店铺产品价格，某个区域的店铺消费水平是该区域消费水平高低的直接体现，房发现大数据中心综合了成都所有店铺的消费水平，将不同位置的店铺消费水平做成不同的消费区间，通过不同数据占比，用户可以直观看到该区域店铺的真实店铺消费情况。
分析：如上图所示，春熙路商圈周边店铺消费水平在15-30区间内的店铺消费水平属于较低水平，对应店铺数量占比相对较低（23.1%），在30-50区间内的店铺消费水平属于中等水平，对应店铺数量占比相对居中（12.84%），在50-80区间内的店铺消费水平属于较高水平，对应店铺数量占比相对较高（26.34%），而店铺消费水平在15以下及80以上属于相对极端的情况，但是这并不影响处于这两个层级消费水平的店铺在该商圈的分布，这两个层级的店铺消费水平总共占比27.42%，由此可见，春熙路商圈的各个层次的店铺消费水平分布较为均匀，没有异常突出的分布占比，这一特征充分表明春熙路商圈周边处于各个店铺消费水平阶段的店铺数量与其他阶段类别的店铺分布结构不存在较大突兀。因为春熙路商圈中的各类业态，共同经过了与该区域市场长时间的磨合，互相之间在各个层面上达到了一种空前平衡的状态。这也充分诠释了当下相对稳定且具有一定层次性的横向业态分布关系是在多种区域市场环境影响因素下共同作用的优质经济产物。投资者若要将所投资的商铺定位于与周边业态保持较高整体协同性能，且与消费者市场需求规划高度相符的业态标的的标准。这种层次结构较为完善且具有长期稳定业态布局方案及消费者需求结构关系的商圈是一个较为理想的选择。
2.6.区域人均收入
区域人均收入是消费的前提，但某个区域消费高，但该区域人口收入不一定很高，同样，某个区域人口收入高，但该区域消费水平不一定高，因此在投资商业地产之初，就必须要了解某个区域的消费情况和人均收入，谨慎投资。
分析：如上图所示，春熙路商圈的区域人均收入集中在5000-7000的人数占比较大（54.29%），7000以上的较高收入人群占比高达22.37%。该区域人均收入处于成都市人均收入总体的中等水平。其主要原因是由于该商圈区域的行业构成以服务业为主体所致。由于春熙路商圈的核心商业价值及历史原因租售价格水平较高，其中科甲巷及东大街组团租售价格相当且较总府路高。但是投资者选择春熙路商圈进行商铺投资，可以借助该区域所聚集的大量人气为自己带来不错的经济效益。
2.7.职业
不同行业不同职业从业人员拥有不同的消费能力，据大数据中心调查数据显示，企业中消费能力最强的是白领，白领收入相对较高，消费频率高，年龄层次基本属于23-40，消费意愿强。其次，服务业（金融，房地产，IT，教育培训）企业利润高，从业人员消费能力相对于农业和工业从业人员要高很多。因此，一个区域从业人员的职业数据，也是支撑区域消费数据的重要指标。
分析：上图为春熙路商圈内从事各个类别职业的人数分布统计。如图所示，其中从事服务行业和白领的人数最多。从上述职业的工作性质上来看，从事以上职业的工作人群，收入及消费频率相对较高，年龄层次基本也属于23-40之间，消费意愿强。所以投资者选择春熙路商圈进行商铺投资，将会为广大高消费意愿及消费力的职场人士提供服务的同时，为自己带来丰厚的收益。
2.8.交通状况
交通网络是衡量一个区域经济发展程度高低的重要指标，因为强大的交通网络能带来巨大的人流量，对于提高区域消费动力，促进经济发展十分重要。据数据中心对成都范围内交通数据的大数据分析发现，在成都范围内，任意定点周边一公里内公交数量达到25个以上，或者地铁站一个以上，都象征着该区域相对较高的经济发展水平和消费能力。
分析：如上图所示，春熙路商圈的各大交通站点分布均匀且较为密集。周边公交站点43个，14个地铁站口。有3条地铁贯穿该区域（地铁1号线，地铁2号线，地铁3号线）。作为成都市最具代表意义的地标性商圈之一，便利的交通网点是必备的基本硬件配置设施。而从区域经济发展的角度来看，发达的交通网络和发达经济的联系是紧密相关的。对于春熙路商圈，便捷的交通网络也正是作为其高消费动力得到一大诱因。所以，投资在此处进行商铺可以充分的利用其发达交通网络的优势来带动其所投资商铺的经济效益。
2.9.基础设施
基础设施是流动人口的主要来源，我们在基础设施数据里收录了商场，企业，景区，批发市场等人流量较大的机构，并实时监测机构数据，同步更新人流量数据。同时一个区域的基础设施完善程度也体现了该区域的发达程度，区域发展越成熟，商铺的投资价值越高。
分析：如上图所示，春熙路商圈周边配套基础设施完善，其中数量最多的是停车场，一共有431个（56.41%），除此之外，数量较多的还有政府机构，一共248家，（32.46%），由于该商圈的人流聚集效应使该商圈具有为数众多的停车场。同时系列完善的基础设施也体现出该商圈区域具有较高的市场经济热度，春熙路被誉为中西部第一商业街、中西部第一商家高地以及成都金街，与该区域完善的基础设施密切相关。
2.10.教育状况
教育数据是指定点区域内学校数量，学校师生人数等。教育机构不仅会带来充足的流动人口，不同等级的教育机构也会带来具有不同消费能力的人口。因此，在投资商业地产的时候，周边教育质量是一个重要的考虑因素。
分析：如上图所示，春熙路商圈周边学校数量较多。一共有7所幼儿园，5所小学，1所中学，1所大学。每所学校聚集了众多的人口，在一定的时间段内，该机构所提供的流动人群大多属于青少年人群，年龄层级偏低，消费频率和热度偏大。该机构的流动人群自身特点及消费特征完美接洽了此商圈所定位的主力消费人群。为此处商铺投资选择提供了较大的可能性，也为投资者投资商铺业态提供了较大的选择空间。
2.11.店铺业态种类
业态数据是基于159种业态和成都范围内的店铺实时大数据统计，我们将为你展现定点周边详尽、真实的店铺业态状况。
分析：如上图所示，春熙路商圈周边业态种类丰富，基数众多，其中购物类店铺的数量高达4334个，美食类店铺1988个，还有各类生活及休闲娱乐场所。作为成都市具有代表性的三大商圈之一，丰富的店铺业态种类是其市场价值的体现。这在极大程度上丰富了市民的生活。而合理的业态布局在筑造了商圈自身产业丰富多元的特性同时，从投资角度考虑，投资者可以凭借其商圈自身较大的规模效应，增加所投资产业的经济效益。
2.12.人口密度
该数据是指定点周边固定人口，根据用户定的任意位置，我们将一定范围内的所有小区显示在地图，并显示距离。同时我们通过大数据调查，对每个小区的总户数，户型，面积，总人口做了详细的统计分析，通过大数据预测，我们还将为用户提供区域人口预测服务。
分析：如上图所示，春熙路商圈周边1公里范围内小区总数209户，总户数为95459，平均房价为23311元。该区域平均房价处于成都市平均房价的较高水平。作为成都市贸中心地段，固定人口充足，活动人流充分。而庞大的人口基数的存在为此商圈带来了源源不断的消费动力。
2.13.分析总结
春熙路商圈中心点位于四川省成都市锦江区春熙路街道，整个片区覆盖北新街以东、总府路以南、红星路以西、东大街以北、南新街、中新街以及临街区域，面积大约20公顷。由春熙东路、春熙西路、春熙南路、春熙北路四条步行街组成。作为成都市最繁华的商业街，也是中国大陆最知名的商业街之一，是成都老城区著名的三大商圈之一。春熙路热闹繁华，现大约有商业网点700家，网点面积大约220000㎡。春熙路商圈同成都市的其他商圈相比，汇集了众多品牌的各类专卖店、以及拥有众多的中华老字号商场，是国内外游客和本地市民偏爱的购物地点。春熙路商圈中也不乏大型商场、酒店等。除此之外，众多属于中华老字号的成都名小吃：钟水饺、赖汤圆、夫妻肺片、韩包子、龙抄手都聚集在春熙路上，同时也聚集了诸如麦当劳、肯德基、必胜客、哈根达斯等快餐店和众多咖啡厅等。该区除了具有各大娱乐性质的中高端商业项目紧锣密鼓的分布以外，各教育，医疗交通网点等具有衡量现代社会区域经济发展水平的中层经济建筑及基本社会设备设施云集。由此可见，该商圈区域在基建设备，业态分布，先天的地理位置等多方面硬件配备都处于商业领先地位。同时，由于该区长久以来得天独厚的市场条件为该区域市场带来了络绎不绝的市场流量，在充分满足市场消费者自身各种消费需求与欲望的同时也完美接洽了投资者在进行投资市场选择时对未来收益预期的相关标准。在区域市场经济建设及发展的长远布局及战略规划层面上较大程度的迎合相关市场各方口味。故投资者若选择在此处投资，将很大程度的借助该商圈区域长久以来各方面浑然天成的优越条件为自己创造更大的市场获利空间。
发表于 2020-3-22 13:23
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