成都的“老、破、小”房型值得购买吗？

不打草稿 · 发表于 2020-3-9 12:46

coldspring 发表于 2020-3-9 12:31
我看不懂你的逻辑..
1、拆迁是一个赌博，谁也不知道好久能拆迁.就算你是大神知道这地方一定拆你能不能买 ...

...我没阐述逻辑，我只是阐述你亲身经历的事实啊
其实很多老房子，只要懂的，都看的出来迟早要拆，具体咋看我就不说了，都是自己的经验
本身就是赌博，就如买彩票一样，需要的就是本小利大
你所说的16年的icc和天府新区是特例，不可复制的，可以说现在的楼盘，基本你都不敢保证哪个还能有几年3倍的收益
你咋不说攀钢大部分开盘是多少钱呢，到现在也就1倍左右收益
老破小的赌博，是基于基本不败的逻辑在赌，但现在的新楼盘不是
至于回报率，无论几年，还是10年 20年，我都可以给你找一大把收益率大于新房的
就包括你自己说的你老婆的拆迁，基于当时的同地段价格，都是溢价百分百左右了，咋看都是赚

可乐熊 · 发表于 2020-3-9 12:51

我朋友他们全家住老小区几十年了周围买东西还是黑方便的

coldspring · 发表于 2020-3-9 13:01

不打草稿发表于 2020-3-9 12:46
...我没阐述逻辑，我只是阐述你亲身经历的事实啊
其实很多老房子，只要懂的，都看的出来迟早要拆，具体咋 ...

你忽略了一个问题，，
资金占用成本，钱放那儿不能动，每年约5~10%的贬值成本，，10年20年30年的成本有多高你算过没。是你看上去是赚了，但是20年前的100W和现在的100W具有可比性吗？？？
如果你用的是你自已的钱，每年贬值的钱必须跑赢这个数，每年必须保持10%以上的资产增值速度，才会跑赢钱的贬值速度（估计这个值还是最最保守的）

为什么房地产投资热情不减，，那是因为用资金杠杆率高，我借银行100W 5%的利息去投资，每年贬值的就是银行的借贷，是可以冲抵资占成本的。

这就是老破小最大的问题，，你有想过一个问题，如果房地产只能全款不能贷款，，这个楼市会怎样？？
你要说举例，我可以找千万条案例来说明新房投资比老破小划得来。

投资只用看1、投入回报率 2、资金风险、3、资金流动性如果不考虑自住，或者所谓学区（排除功能性需求），投资老破小毫无投资价值，，，，但你要赌拆迁那是另一个纬度的事情，你都知道是叫赌拆迁，那就是一种赌博

不打草稿 · 发表于 2020-3-9 13:07

coldspring 发表于 2020-3-9 13:01
你忽略了一个问题，，
资金占用成本，钱放那儿不能动，每年约5~10的贬值成本
如果你用的是你自已的钱，每 ...

你说的是理论，我说的是事实
10年前5000一平米，10年后2-2.5
4-5倍收益，再加一个摇号名额，亏不亏？（而且10年前老破小根本不需要5000，这个就不争论了，按照你说的5000，也赚的不少）
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再展望10年后的未来，你有信心现在的所有新楼盘还能涨5倍？
所以我说老破小的价值是基于不败，就是这个意思
城市始终要发展，但不可能一直开发新区，老房子的地段价值始终存在，拆迁是迟早的事情
5年 10年 20年都是有可能的，但只要拆，溢价就会非常高
从防御来说，1万出头的老房子，没有公摊的实用性，能跌多少？
这些才是普通人投资需要考虑的问题
新楼盘可以贷款，但3成首付可以直接买套老破小，这个也是事实，持有成本为0

lf520km · 发表于 2020-3-9 13:11

楼主分析得比较透彻，学区房，总价低是优点。无电梯，环境比较差也是缺点！但这些优缺点还是要看具体的要求来看。如果资金有限，又想娃娃读比较好的学校，那还是可以考虑

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coldspring · 发表于 2020-3-9 13:16

我确实扯不过你
你去给我找一套 10年前卖5000块，，现在卖2.5W块的老房子出来吧。。记得找80 90年代修的，不是学区房的来说
你如果还拿拆迁的事情来说事，，我也没法谁让你逢赌必赢喃

老破小的价值是基于不败，，你都说了1W出头的老房子，确实再过5年10年确实不会跌价，，这样就叫赚了？？
16 年17年楼市最疯狂的时候，我也没见 80 90年代的老破小房价翻倍吧。。

刚都说了，所谓的防御必须保持10%的增涨，，，老破小具备这个防御能力吗？？

just@ · 发表于 2020-3-9 13:17

这个还是看自身经济情况吧，没钱还不是只有买老破小。
我司去年受上海一家机构委托，调研了一千多个样本，就是关于成都课外教育的，大家看看当闲聊。
一是成都生源质量好的是私立学校，比如成外嘉祥金苹果公学。二是成都整体高质量的家长群体从2016年开始逐渐开始南移高新南区、锦江区、以及天府新区。
公立学校里在学生课外培训投入排前三的是天府泡小、龙江路小学、蒙彼利埃，比私立的投入还是低了不少，我有两个朋友拼劲全力给孩子读了盐小本部，两口子都是普通上班族，买的也是老破小，这两年基本没什么生活质量可言了，接送培训不仅掏空了精力也掏空了财力。生源质量不仅看孩子也要看家长的财力。
我们都以为挤进草小挤进龙江路小学就是进入了一个精英圈，其实不尽然，有条件的建议孩子从初中开始还是读私立。我们倡导教育平等但这只是个美好愿景，有钱人不可怕，可怕的是有钱人比我们还努力有钱人的孩子比我们的孩子起的还早睡的还晚。
尽自己努力给孩子好的吧，同时也别亏待了自己，毕竟人生短短几十年。