物业疑被开发商恶意抵押，数十业主怒告中铁瑞城大厦

莉姐 · 发表于 2016-2-15 15:03

转摘楼市大嘴巴
由于所购物业涉嫌被恶意抵押、且逾期未办理产权证，中铁瑞城大厦（含远东百货和瑞城名人酒店）的600余名投资者，近一年间一直经历着噩梦般的生活。

一
2013年4月，人民中路二段68/88号的中铁瑞城大厦（含远东百货和瑞城名人酒店）对外发售，超过600名投资者在铺天盖地的广告下涌向售楼部。据称当时中铁瑞城大厦单月实现1.2亿销售额，甚至有投资者一次性就购买了近百平米、价值3000万的商铺。中铁瑞城大厦有限公司给出的数据是，699人，金额3.3亿，不含经营权部分。

“分割出售，根据楼层和大小不同，每套价钱在23万-300万不等，每套商铺都拥有独立的产权证和土地证，但要求所有购买该商铺者一次性付清全部款项，完成支付后，将商铺统一委托给成都光华名人置业有限公司进行经营管理（即统一出租），并由光华名人按照年化租金7.5%支付给购铺者，委托经营合同期限15年，合同到期后可要求售铺者回购。”当时很多业主看上了中铁瑞城大厦总价低、有双证、年化租金收入合理以及“中铁二局”的大国企背景。卖方甚至还引入了银行担保机制，承诺“就算有一天经营管理公司没有办法再给投资者发租金，那么也将由担保银行将租金交给各投资人。”以上所有中铁瑞城大厦的承诺在成都本土的知名报纸上都有据可查。

由于卖方要求一次性付款，因此有相当数量业主四处借钱筹资，有年龄大的业主甚至把自己的养老积蓄投了进去。

2015年12月，由于一直未办理权属转移登记，经过多次协商、上访后，数十名业主对成都中铁瑞城大厦有限公司、成都光华名人置业有限公司、杭州汇融建筑装饰工程有限公司采取了起诉措施。中铁瑞城大厦有限公司涉嫌恶意抵押、逾期未办理产权证的情况浮出水面。

二
2014年1月，置业顾问通知业主们前往城市名人酒店11楼办理过户公证手续，业主chloe3个月后致电追询产权证相关事宜，对方回复称“合同上是2014年1月1日起，365个工作日内办理产权过户登记，要到2015年6月18号才到期，时间还没到嘛，你等嘛”。

2015年6月17日，即合同约定时间前一天，置业顾问通知业主chloe，产权证无法办理，并称“公司有新政策”，希望她能去城市名人酒店11楼即城市名人酒店集团办公点听“宣讲”。chloe回忆，当时对方的主要意思是，由于城市名人酒店集团正在筹备新三板上市，如果对已出卖的资产分户，会影响资产估值，因此延缓过户时间，“我问她延缓到什么时候，她说，公司预计2015年11月能上市，冻结期三个月到2016年2月，然后开始陆续办理分户事宜，工作周期还需要3个月左右的时间，2016年的6月能拿到产权证。”

随后，负责宣讲的工作人员代表公司给了chloe三个选择：1、直接按照购房合同条款，申请退款，签退房申请后，90个工作日内退款到账；2、继续等拿产权，到2016年6月办理产权证；3、将目前购房应该获得的产权，转成城市名人酒店集团新三版挂牌上市前定向增发的股权，按照挂牌价的5-7折转股，并且在转股前先将产权专成年化收益为20%的经营权，等待通知转股。业主驿玛也证实，“瑞城说打包上市的事我们去过瑞城的人都知道”。

大部分业主并未像chloe一直对置业顾问“紧追不舍”，因此并未接到瑞城方面的电话去现场谈判，但在约定时间未得到产权证后，大家开始追问原因，对方的回复是，“只说公司的原因，在办，快了。”

三
2015年6月19日，即合同约定时间到期后一天，大量业主聚集到销售现场讨要产权证，当时中铁瑞城大厦有限公司提出三个解决方案，“一是写一次性退款申请，九十个工作日内退清；二是选择继续等待办证；三选择上市；四是把所有权改换成经营权。”驿玛回忆，大部分人选择了退款，一部分人选择了把所有权改换成经营权。这表示，产权证办理确实遇到了问题。

虽然有了解决方案，但业主们中间开始有了各种传言，有业主委托律师到房管局进行调查，最终发现整个中铁瑞城大厦1-8楼早已处于抵押状态，“中铁瑞城大厦有限公司已于2015年1月7日将位于人民中路66、68号的楼栋91192.95m2的房产全部抵押给‘渤海国际信托有限公司’，抵押金额10亿元整，抵押期为五年，到2020年1月，并于2015年8月27日再次将66、68号的楼栋91192.95㎡抵押给第三人俞思瑛抵押金额6千万元”。

这桩抵押的不合理之处在于，其抵押时间是2015年1月和8月，均是在物业出卖之后，并且未告知业主。泰和泰律师事务所吕瑞律师认为，这种情况涉嫌恶意抵押，“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，如果开发商在签订《商品房买卖合同》后未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如果业主不愿意解除合同，那么也可以根据《商品房买卖合同》的约定，要求开发商承担逾期办理产权证的违约责任。”

四
中铁瑞城大厦有限公司的信用在此后几乎全面溃败——承诺的银行担保租金也遇到了困难。

“我思虑再三，因为有银行担保租金，就把仅有的积蓄签了一号位铺子，合同约定365个工作日办好产权证，签约后3个月瑞城也办理了一年的成都银行担保函。”一位业主表示，由于“银行担保租金”吸引力巨大，当时中铁瑞城大厦的价格非常高，但当第一次银行担保租金到期后，第二期银行担保函至今都尚未办理，“一直到现在也没办，说是不办了。到2015年6月就开始，租金就不按时给付了，以前都是每月13～15日，现在要到月底最后，而且打电话催。”

另一位业主透露，中铁瑞城大厦方面已经对要求退款的业主停止了返还租金，而那些在2015年6月19日被承诺，将在九十个工作日得到退款的业主至今尚有大部分没有收到退款。“如果业主只是提出退款要求、并未正式解除合同，那么委托管理方单方停止返还租金的行为也已经构成违约。”吕瑞律师称。
楼市大嘴巴将持续关注此事。