碎碎念购房杂谈！看看业界有那些你还不知道的舆论

房舟么 · 发表于 2021-11-11 15:20

2021年下半年，如果你准备买房，某些全国性开发商的项目千万要注意了。我们一起来了解以下内容：
因为这些公司，正面临危机。先看三道红线。

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恒大现在处于风雨飘摇之中，严重到什么程度，大家众说纷纭，用许老板的话来说就是——恒大现在遇到了前所未有的困难。
然而，当你看看三道红线的数据，就会发现，恒大在三道红线方面来说并不是最差的。

剔除预收款后的资产负债率：81%，净负债率99.8%，现金短债比0.67。
坦率的说，恒大的指标虽然不好看，但是相对于上图的那几个难兄难弟来说，并不是最糟糕的。
恒大的问题就在于现金短债比太少，恰恰又遇到恒大财富遭到挤兑危机，又出了一个高官杜总的“领导先走”事件，所以才闹成现在这个样子。
实际上，仔细看看，论财务问题，全国百强上市房企比恒大危险的多得是。
论资产负债率，上图除了美好置业之外，每个企业都比恒大高，都可以称为负资产。
泰禾公司不去说它，已经是个尽人皆知的死公司。
就是现在还苦苦挣扎的华夏幸福、京投和蓝光三家，他们欠的钱已经可以买下两个他们的这样公司了，可见问题达到了什么样的严重程度。
如果说净资产负债率是一根电线，那么货币资金和短债比，则是一根高压线，一旦漏电生还可能性极小。
在这个指标上，比恒大严重的公司也多的是：
他们是：嘉凯城、中天金融、富力地产、华夏幸福、格力地产、泰和地产、京投发展、蓝光发展、美好置业、亿达中国。
我一位在银行专门管金融放贷的朋友告诉我，一定要关注货币资金和短债比。
资产负债率太高，问题还不大，还可能大而不倒，但是一旦货币资金和短债比太低，则公司非常危险。
因为一旦手上没有了现金，极易遭到挤兑风暴，所有的债主都会找你要钱，包括那些远期债务的。
可以说，这个指标越低，企业资金链越紧张。这个指标越低，企业越危险。
泰禾出事，恒大出事了，蓝光出事，华夏幸福出事了。
但是一些公司暂时没有出事，只是因为他们比较幸运，只是因为他们没有遇到类似于恒大财富那种导火线。

除了三道红线的问题，现在全国性房企在债务、债券方面也纷纷爆雷。
据某壳研究院统计，今年以来，房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加。
仅上半年六个月，已违约的房企就有12家。
7月25日，实地集团出现商票逾期拒付事件，部分供应商和持票人聚集在广州该公司集团总部进行现场维权。
8月11日，阳光100中国发布公告称，公司未能在到期日支付一笔金额为2亿美元的可转换债券。
尤其是蓝光，已经是虱子多了不痒，截至8月2日，该企业已有12只债券违约，合计违约金额102.62亿元，累计未能到期偿还的债务本息金额合计达159.97亿元。

有人可能觉得这些身价千亿万亿的上市企业债券违约个2个亿，3个亿，不算啥，咱们自己有时候不还忘了交个水电费啥的。
但是，这些巨型企业的违约和咱们普通人的逻辑是不一样的。
因为，对于那些企业来说，行业的本质就是金融，而金融的核心就是信用，信用的核心就是不违约。一旦违约，其负面影响可能比做一两个项目亏损要大的多。
就拿花旗国为例，现在问题很多，国际矛盾、疫情、产业空心化，民族矛盾，似乎一身都是病。但是问题再多，美国发行百万亿的天量外债，却一笔也不敢违约。
道理是一样的，你敢有一笔违约，大家就要质疑你的信用，质疑你的偿付能力，甚至质疑你的国力，谁还敢借你下一笔钱，谁愿意自己的钱成为下一次被违约。
所以相比较违约那点得利，信用受损是巨大的。
普通人都知道有一点钱，都要优先还按揭，因为有信用记录。
你想想普通人都知道，这些法务部门齐全的房地产公司不知道？
所以，一旦出现违约记录，只能证明一个道理。
公司真的没钱了，公司真的资金链太紧了。
如果你熟悉房地产公司的收购和并购业务，你会发现，一旦出现了债券违约，其实就是公司的问题冰山开始露出水面。
看着水面上的体积不大，水面之下的危机是你难以想象的。
通常一般来说，地产公司出现了债务违约的问题，往往经历这样四个阶段：

第一阶段：公司融资成本上升，从银行等正规渠道借钱发生了困难。
第二阶段；公司开始推出特价房，工抵房，内部员工房，加强了销售回款，同时减少了拿地。
第三阶段：公司开始变**较优质的资产，比如年初绿地已经开始卖一些较好的写字楼
第四阶段：公司开始寻找战略投资者，俗称的白衣骑士，为公司注入资金。

一般来说这四个阶段的努力都宣告失败了，所有正常的抢救都没成功。
公司实在是没钱了，才开始债务违约。
因为，一旦债务违约或者展期，全社会就会知道，这家公司真的没钱了，资金链真的紧张了。
很显然，这个份名单中，大部分公司已经走到了第三阶段。
当然，这个名单中的公司，我相信大部分都能平安解困，因为都是全国性房企，牵扯甚大。
对于一个普普通通买房者，下半年乃至明年上半年不要去全面踩“红线”房企的期房，虽然确实可能很便宜。

但是依旧需要我们掏空六个钱包，下注后，半生贷款来换，用真金白银来换。以上内容仅供交流，你看完还有什么不同观点的吗？可以一起互动探讨下～来源：米宅